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融资渠道全方位收紧,下半场房企如何守住“钱袋子”?

发布日期2019-11-07 17:41:28 来源: 后沈新闻 查看次数: 160 

每个记者:鲍晶晶每个编辑:魏文怡

自4月份中央政府重申“无投机建房”的立场,坚持结构性去杠杆化,5月17日中国保监会发布“巩固乱控成果,推进合规建设”的通知以来,加强融资监管的信号不断释放。

下半年,住房企业在信托贷款、发展贷款和海外债券发行方面受到更多限制。7月12日,国家发展和改革委员会发布通知,限制房地产公司海外债券发行仅用于一年内偿还债务。7月20日,房地产信托发行标准规定,项目公司具有房地产开发二级资质。8月30日,中国银行业监督管理委员会又发布了《关于对部分地方中小银行机构进行现场检查的通知》,批评中小银行非法融资房地产项目。

《国家商报》记者注意到,上半年住房企业的整体债务水平在过去五年一直处于较高水平,而未来的国内外融资环境仍然不容乐观。在融资渠道全面收紧的背景下,住宅企业如何保持“钱袋”?

Kerri监测数据显示,2019年上半年,174家住房企业的加权净负债率(可持续债务作为权益)约为91.37%,为2015年以来最高,而59.9%的企业的净负债率上升。70家重点住房企业加权净负债率为95.37%。

从各个层级企业的表现来看,前十名住宅企业的净负债率为85.48%,除保利发展外,其他住宅企业的净负债率略有上升。

国际房地产资产管理协调战略管理集团联合创始人黄立冲对《国家商业日报》表示,“净负债率的上升意味着房地产公司手中的现金大幅减少,这意味着房地产公司的流动性陷入困境。无论是上市还是未上市,这一点已经非常明显。”

冻结销售也对房地产企业的流动性构成挑战。“由于限价政策,目前商品房销售价格保持稳定。事实上,在某种程度上,房地产的流动性正面临越来越大的挑战。这一挑战来自对贷款的限制、出售房屋的困难以及住房企业融资渠道的一定挤压。”黄立冲说。

值得注意的是,国内融资受阻,内地企业热衷于在香港发行可持续债券。与中国不同的是,根据香港会计准则,永久债务在香港股票年报中被列为“永久资本工具”,而不是负债。同时,由于分母的增加,可以降低负债率。

据凯里监测数据,今年上半年70家重点住房企业中有28家持有可持续债务,上半年可持续债务总额达到1591亿元。如果将可持续负债纳入净负债比率,上述91.37%的净负债比率将上升至97.73%。

然而,随着高息票率、长期、额外赎回条款和利率调整条款的出台,可持续债务已经成为一把双刃剑,悬在房地产企业的头上。

根据通策研究所近日发布的40家住宅企业2019年1月至8月融资利率排名,40家典型住宅企业前8个月的133个融资利率中,有14个高于10%,19个的利率在8%至10%之间,最高利率达到15.5%。

对企业来说,未来最大的风险不仅是资金的流动性,还有外债。

黄立冲指出,“企业的现金、净资产、利润和收入都以人民币计价。如果人民币贬值,外债成本将进一步增加。如果他的债务在10%以上加上其他融资成本,那么这绝对超出了房地产公司的承受能力。”

“这是次要的。”黄立冲解释道,“如果人民币汇率下调,投资者将非常担心偿还贷款的能力。投资者不希望债务无法偿还。到那时,住房企业筹集资金将更加困难。此外,当企业有问题时,可持续债务也是企业的“债务”。客观地说,要评估一个企业的能力,必须考虑可持续的债务。”

资料来源:同策研究所

即使是典型的住宅企业,融资环境也不如以前。仅8月份,同策研究所监测的40家典型住宅企业融资规模仅为368.26亿元,比上个月下降近60%。

财经评论员严跃进向《国家商报》记者指出,“住房企业是否会筹集资金与其资本有关。如果房屋销售良好,债务数字不太高,融资就不会太紧迫。对于其他住房企业来说,只要销售不好或者原有债务压力过高,他们就会在此时积极筹集资金,从而缓解资金压力。从这个角度来看,住房企业也会在融资上形成差异化。”

然而,穆迪9月4日的一份深度行业研究报告显示,被评估开发商的海外债券发行量将在2019年下半年下降。预计今年下半年开发商发行的海外债券数量将低于上半年,原因是开发商的再融资需求下降,以及部分开发商已用完上半年发行的债券数量。此外,7月,监管部门还对开发商发行海外债券发布了新的限制。

据wind统计,中国住房企业发行的债券数量也有所下降。截至8月28日,发行额为34亿元人民币(4.75亿美元),远低于7月份的165亿元人民币(23亿美元)。

穆迪认为,由于融资渠道较窄,b2评级较低、财务实力较弱的小开发商在国内外债券市场将面临比其他被评估开发商更高的再融资风险。由于经营环境艰难,投资者和银行预计将保持谨慎。

黄立冲预测,“今年和明年,也就是接下来的三个月加明年,将会有一些中型甚至大型的住房企业难以偿还债务。事实上,2019年对于许多小型或微型住房企业来说已经是一个风暴季节,在未来两到三年内,情况将更加严重。”

一些机构表示,在这种背景下,所有住房企业都应注重销售和还款,以确保自身的财务健康。

颜跃进对此认为,“从实际过程来看,很多销售数据也在降温,所以后续的住房企业应该根据销售周期和贷款周期等做出合理的规划。住房企业需要更好地控制费用和成本,以形成更好的发展趋势。”

至于房地产公司是如何紧紧抓住“钱袋”的,黄立冲坦率地说,“现在没有好办法,只能尽可能多地套现,以更低的价格出售。简而言之,减少资产是“要钱,不要货”。第二,尽可能停止投资土地,首先消化手头的土地储备,减轻还款和利息支付的压力。”

(来源:镁雕刻性质原件,请注意微信号美克滴禅)

国家商业日报

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